文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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