5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时一周期是什么意思是多少天，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　一周期是什么意思是多少天机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(s一周期是什么意思是多少天hí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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