导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别p>

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(w回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别àn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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