预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引(朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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