文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(42周是几个月，42周是几个月保质期liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi42周是几个月，42周是几个月保质期)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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