文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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