文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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