OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权doi的时候怎么夹，doi是怎么夹益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列doi的时候怎么夹，doi是怎么夹。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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