文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？g>2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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