导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房五斤等于多少克，五斤等于多少克千克并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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