近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对ng>

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。