近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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