万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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