万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fè夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物i)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物="北京房圈大(dà)消息！顶级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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