饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，2197的立方根是多少，216的立方根是多少ong>对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上2197的立方根是多少，216的立方根是多少(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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