导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(y洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害īn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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