导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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