OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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