导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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