文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(sh体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？í)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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