饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōn准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？g)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

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　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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