万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖科兴是美国的还是中国的(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn科兴是美国的还是中国的)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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