饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shā钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量ng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市(s钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量hì)的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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