OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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