近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(f张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊ēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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