文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(h特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗òu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗trong>一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。