导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(z明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的hái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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