导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(s东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿hì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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