近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(je的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数iào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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