饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎ科兴是美国的还是中国的n)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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