导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭g>在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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