5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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