“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资(zī)者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银(yín)行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那(nà)些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内(nèi)的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云(yún)南(nán)城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国(guó)央企房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判(pàn)未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的(de)开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一半也(yě)主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来(lái)的(de)两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要规(guī)避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报(bào)，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营(yíng)收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排(pái)名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土第一。<jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗/p>

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等(děng)材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环(huán)节与上游(yóu)材(cái)料端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数据充(chōng)分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内(nèi)表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季(jì)其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家(jiā)居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化(huà)应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

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