OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(d教师一年的工作日有多少天，一年有多少周à)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受教师一年的工作日有多少天，一年有多少周影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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