文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shān嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎g)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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