近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(吴亦凡资产多少亿jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu吴亦凡资产多少亿)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(è吴亦凡资产多少亿r)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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