OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(j正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长iàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长期和市场的(de)信心。”

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