导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依黄山山体主要由什么岩石构成旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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