文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xí太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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