饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机kind用法固定搭配，kind用法总结(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇kind用法固定搭配，kind用法总结(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不kind用法固定搭配，kind用法总结低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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