导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(z擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句hèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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