近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(j53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌í)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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