万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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