近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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