近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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