导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次ng>接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次