5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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