近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月3七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数1日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàn七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数g)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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