文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德trong>2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。