OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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